鼓政〔2021〕149号
区人大常委会：
鼓楼区第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议听取了调查情况报告，对2016年以来老旧小区整治工作进行了专项评议。针对审议意见，区人民政府及相关部门认真研究处理，现将有关情况报告如下：
一、针对“适度前瞻规划，进一步完善整治标准体系”
2021年上半年，制定出台了《鼓楼区“十四五”老旧小区改造专项规划》，由区房产局牵头，各街道反复调研、筛选小区名单，并由街道书记、主任双签后申报，最后经区政府专题会研究确定。
“十四五”规划编制，是根据区政府财政承受能力以及全区老旧小区实际情况，按照三控制、三优先的原则进行编制。三控制：一是总建筑面积控制，控制在400万平方米以内；二是建成年代控制，控制在2000年以前建成；三是改造意愿控制，居民改造意愿强，确需改造的。三优先：一是临街小区优先，二是打造片区准物业管理内的建筑优先，三是有空间进行配套设施建设优先。按照规划，未来五年鼓楼区13个街道将实施老旧小区改造76个，共涉及879栋房屋，总建筑面积约289.09万平方米，覆盖居民户数约37804户。
未来的老旧小区改造，根据市房产部门统一要求按300元/平方米“保基本”的标准进行改造，改造内容可分为基础类、完善类、提升类三类：
1、基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要针对部分基础设施尚未改造或改造后仍存在问题的小区，进一步分类完善。主要包括：建筑屋面、建筑立面、内楼道、室外地面等。参照《江苏省物业管理条件》关于物业服务用房配置标准，允许改造后的小区配建物业服务用房，为改造后小区的长效管理提供造血机制。
2、完善类。为满足居民生活便利需要和改善需求的内容，主要是环境及配套设施改造、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括宣传和信息发布设施、安防系统基础版、消防设施、垃圾分类、非机动车充电桩设施、通行设施、照明设施、无障碍设施、停车库（场）等。
3、提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、人脸识别等社会安防服务、卫生服务站等公共卫生设施、周界防护等智能感知设施等社区专项服务设施、汽车充电设施、智能快件箱、智能信报箱、文化休闲设施、体育健身设施等配套设施。加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民等同意的前提下，允许利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。鼓励行政事业单位、国有企业将城镇老旧小区内或附近的存量房屋，提供给街道、社区用于老旧小区养老托幼、医疗卫生等配套服务。
二、针对“着眼群众所需，进一步解决突出问题”
2021年，区政府以着手解决群众最关心、最迫切热点诉求为原则，积极探索创新工作方法，改变原有的EPC招标模式，由小区居民点菜下单，形成征询—菜单—设计—施工新模式。围绕征集菜单，制定“N+X”改造内容，使设计改造更具针对性、更好满足个性化需求，把“为民办实事”工程进一步办实办好。
一是缓解停车难题。以拓宽原有道路、拆除违章建筑、整合空地资源、铺设植草砖等形式，缓解停车难与绿化少的问题。在有条件的小区增设立体停车库，进一步增加停车位。
二是利用市场资金安装小区充电桩。改造中，为彻底解决电动车充电难，杜绝私拉乱接问题，在小区自行车棚出新中，均设计了电动自行车充电系统。实际操作中，由土建队伍完成车棚建设，再由充电桩专业市场化企业完成充电桩设备安装，设备所需资金由该企业承担。2021年拟改造的26个老旧小区，已完成安装充电设备组数218组、计划安装充电设备组数134组。
三是健全硬件功能配套。做好与南京市电力、电信、水务等行业单位的沟通协调，结合老旧小区改造完成小区内的雨污分流、二次供水改造等，对散乱线路进行统一捆扎或实施杆线下地，避免因反复施工引发群众不满、造成资源浪费，重点解决化粪池漫溢、易淹易涝等突出问题。
三、针对“彰显人文特色，进一步提升改造水平”
一是狠抓规划设计。在改造过程中紧紧围绕“创新名城、美丽古都”的总体定位，以绣花功夫、工匠精神雕琢每一个小区。统筹考虑区域色调色彩特点，广泛征求群众意见，深入挖掘小区周边经济社会、历史文化内涵，开发利用小区原有景观、小品、绿化，注重整体效果、系统改造提升，如宁海路核心片区、中心片区等特色街区的打造，凸显了鼓楼历史人文风貌。
二是片区资源整合。基于控制性详细规划的地块划分，将老旧小区改造片区划定结合产权界线调整规划地块范围，合并或拆分地块，项目用地包括周边“边角地”“夹心地”“插花地”等无法独立更新的待改造用地。从提高土地利用水平、保证地块完整的角度，将相邻非居住低效用地纳入改造片区统筹设计、平衡资金，非居住用地面积不超过居住用地面积。将老旧小区“15分钟生活圈”内城镇低效用地再开发整理腾出的土地，优先用于建设社区服务设施。
三是突出适老化改造。小区改造以“居住宜老、设施为老、活动便老、服务助老、和谐敬老”为原则导向，以更好服务百姓生活为出发点和落脚点，打造舒适宜人、设施完善的适老化生态宜居住区，增设适应老年人需求的休息座椅、扶手、阅报栏、健身器材等休闲服务设施，有条件的小区完善养老服务用房，增设更加齐全的养老服务，2021年拟改造的26个老旧小区，计划改造老年助餐2处，老年活动场所室外11处、室内1处。鼓励、引导小区居民申请安装电梯，老旧小区增设电梯，应由居民提出申请，所需资金除房屋维修基金、公积金、政府补贴承担的以外，居民自身也按照一定比例承担相应费用，2021年拟改造的26个老旧小区，已完成增设电梯14部、计划新增电梯1部。
四、针对“精心打磨流程，进一步强化施工组织”
一是做好前期准备。按照早谋划、早启动、早实施、早完成的工作思路，提前开展改造小区的各项前期准备工作。对于2021年老旧小区改造项目，2020年就由区房产局指导各街道完成了立项前的可行性研究报告及改造项目立项申请的相关准备工作，并提前于11月份完成了立项工作。在项目可研阶段，各街道对拟改造小区违章建筑进行调查摸底，建立违章清册，制定拆违方案，尽早启动拆违，确保项目开工前完成拆违。
二是狠抓工期进度。区房产局联合属地街道定期组织施工单位召开项目推进会，编排施工计划，时刻关注项目进展情况，及时化解项目推进过程中的存在问题，妥善处置改造过程中居民反映的热点、难点、堵点问题，务实高效推进改造工作。
三是加强统筹管理。区房产局作为全区老旧小区整治工作的牵头部门，充分发挥牵头抓总作用，从项目可研、工程招标、方案设计、施工管理、工程验收等各个阶段进行全方位的指导帮助，定期组织召开全区老旧小区整治工作例会，传达市、区政府对整治工作的最新要求。同时，常态化开展整治工地巡查督导，及时通报检查中发现的问题和项目进展情况。
四是严格质量把控。严格招投标程序和施工标准，挑选优秀的施工队伍、过硬的监理公司、合格的建筑材料和产品，精准施工、文明施工、安全施工。抓好队伍建设，加强人员培训，贯彻落实精细化管理要求，严格落实建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、管理单位挂牌制度，公示相关责任人及联系方式，同时，各街道也安排专人负责老旧小区改造工作。
五、针对“创新工作机制，进一步落实共建共治”
一是激发居民自治积极性。加强改造成果的宣传展示，讲政策讲案例摆事实，吸引居民的关心关注，争取居民的理解支持。注重沟通对话，倾听居民心声、解答居民疑惑、保障居民需求，做到“民有所呼，我有所应”，推动居民从“局外人”变为“主人翁”。
二是突出长效管理。以“红色物业”为抓手，通过党建引领、基础推进、社会帮扶、群众参与等方式，广泛凝聚行业部门、街道社区、社会团体的工作合力，打造共建共治共享社区治理体系。
三是强化物业服务指导。进一步扩大老旧小区业主委员会及物业管理的覆盖面，对老旧小区物业管理工作进行常态化检查督导，全面提升物业管理服务质量和服务水平。
四是巩固改造出新成果。对改造后的老旧小区，因地制宜、分类管理，采取市场化运作、社区管理和业主自治等模式，逐步形成责任明确、管理有序、群众方便、功能完善的长效管理机制。