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鼓楼区老旧小区实行物业管理出路的探讨

发布日期: 2015 - 05 - 20 浏览次数: 字体:[ ]

加强和改进城市老旧小区的管理工作,是切实改善城市居民的居住环境和生活条件,更好满足城市居民日益增长的物质和精神需求,不断提高城市居民生活质量的必然要求和重要举措,也是提高城市管理水平,完善城市应有功能,提升城市整体形象的实际需要和重要内容。

区划调整后,鼓楼区提出了建设“生活宜居样板区”的目标定位,就是要切实改善老旧小区居民的居住和生活环境,提升城市管理水平,提升社区居民的幸福感和满意度,实现“争创首善之区,建设幸福鼓楼”的目标。今年以来,鼓楼区将老旧小区的物业管理提上了重要议事日程,明确了“两站一中心”和区属房产经营公司托底老旧小区物业管理的思路,老旧小区的管理、服务水平不断提高。

但是,老旧小区依然普通存在一些难点问题,与我们城市建设的新面貌形成了较大的反差。如何在老旧小区的整治管理中,探索出一条新型物业管理模式,切实改善使老旧小区居住环境,是城区管理提档升级必须研究的话题。

一、老旧小区实施物业管理的所面临的困难

一是老旧小区大多不具备物业管理的基本条件。受以往计划经济观念和当时经济状况的影响,绝大多数老旧小区建设之初品质比较低,环境较差。以湖南路街道为例,地区共有老旧小区132个,绝大多数为上世纪八、九十年代建造。多数为三、五栋的片区,甚至还有见缝插针的独栋房,房屋建筑零星分散,小区不易封闭,安全管理困难;90%以上都是七层以下的多层住宅,楼宇间距小;户型面积小,居住人口多。房屋大多老旧破损,小区道路和地下管网设施年久失修难于维修养护;保洁、绿化不达标,环境难改善。另外,随着城市发展和居民生活水平的提高,缺少机动车停车位、缺少体育健身设施以及文化活动空间较小、硬件设施不足等问题也逐渐暴露了出来。

二是老旧小区房屋产权结构复杂。老旧小区产权存在多种形式,地下室、地下车库、公共绿地等产权不明晰。加之许多建设单位因改制、破产等原因已不复存在,造成产权混乱,各行其事,甚至无人管理的现状,从而给老旧小区综合整治工作和实行物业管理工作造成了很大的难度。

三是老旧小区环境改善与物业秩序的整治涉及多政府部门。老旧小区的树木修剪和油烟扰民这两个问题为例,问题的解决往往涉及到住建、城管、园林、工商、环保、市政等多个部门,如果没有一个完整周密而又科学的整治方案,没有一个统一的指挥和配合管理机制,是无法有效推进的。

四是居民对物业管理接纳的程度不高。生活在老旧小区的绝大部分居民还习惯于计划经济时代的房屋管理模式,认为搞不搞物业管理、小区环境好坏跟自己没多大关系,没有“花钱买服务”的意识。傅厚岗片区出新后,社区通过走访了解居民意愿时,有30%的住户愿意出钱请物业管理进小区,但70%的住户希望有物业管理,却不愿缴纳物管费,这使小区的管理存在两难的问题。

二、老旧小区实施物业管理的几点建议

老旧小区的综合整治出新和实行物业管理的工作,是一项艰巨的工程,同时也是利国惠民的民心工程。

一是建立健全经费保障机制。近年来,市、区政府对加强和改进老旧小区的管理工作十分重视。由于老旧小区物业管理往往收费标准偏低,收缴物业管理费较为困难,有关服务方不但不能盈利,反而亏损,使得物业管理难以为继。因此,政府要从政策和制度层面解决经费保障问题,并能做到“政府拨一点、居民缴一点,有关方面赞助一点”,使加强老旧小区管理工作的经费得到应有的保障。建议制定出台市场化物业管理、居民自治管理等不同管理模式的相关激励和扶持政策。

二是加大老旧小区物业管理宣传力度。利用各种形式和方法,要利用媒体加大对物业管理的正面宣传,消除长期以来在行政性、福利性管理模式下形成的无偿服务的陈旧观念,树立“花钱买服务”的消费意识,促进物业管理工作正常开展。首先要对居民进行物业管理知识的宣传教育,使居民明白物业管理的内容、范围及自身的权利、义务。其次要积极引导各种媒介加强对物业公司的规范服务、成功经验等方面的宣传报道,着力解决居民对物业管理要求高、却忽视自己应尽义务的错误认识。再次要采取多种形式进行物业管理有关政策法规和知识的宣传,提高广大居民对物业管理的认知程度。

三是找准加强老旧小区管理工作的有效路径。加强和改进城市老旧小区的管理工作是一项系统工程,必须理顺关系、明确责任,因地制宜、多措并举,各方参与、形成合力。“理顺关系、明确责任”,就是要理顺在加强老旧小区管理工作中政府、社区居委会、物业服务企业、驻区单位、居民群众之间的关系,并明确各自应当承担的责任;“因地制宜、多措并举”,就是要从不同类型的老旧小区实际出发,相应地采取不同的管理模式,同时注意切实解决管理工作中的建章立制、经费筹措、矛盾调解、责任追究等问题;“各方参与、形成合力”,就是要动员和组织各方面的力量,积极参与老旧小区的管理工作,真正形成各方面都能关心支持、自觉配合、积极推进小区管理工作的格局。

三、关于老旧小区物业管理模式的具体探讨

无物管老旧小区既有相同的特征,又有各自不同的特点。通过对湖南路街道各老旧小区进行调查摸底的基础上,认为无物管老旧小区应采取以下几种模式进行管理:

一是市场化物业公司管理。对于相对整齐、规模较大的,可以实行封闭式管理的老旧小区实施物业基础设施建设,如安装治安岗亭、电子门、围栏、监控系统等,指导成立业主委员会,引进正规物业企业进行管理。政府对管理和收费标准进行指导,对于低保家庭确难交费的住户,可以申请减缴或免缴,但进行公示,以增进业主自觉缴费,有偿服务的意识和自觉性。

二是街道物业服务中心托管。对于一些不易大片围合的老旧小区,由街道物业服务进行托管。为让居民享受到好的服务,可积极创造自我造血的功能,最大限度地利用小区周围的资源,比如周边的理发店、家电维修店、家政公司等等,把他们纳入为居民服务的范围,通过社区公共服务站这个平台,为居民提供低偿快速的菜单式服务。也可采用物业管理的服务内容分块外包的办法,进行以业养业的综合管理。

三是推行门栋自治。建立以门栋为单位的共有设施设备使用、维修责任分担的物业管理模式。同一门栋的住户相互比较了解,也容易沟通。由于超过保修期的设施设备只能由业主自己解决维修和保养费用,所以,他们自己管理共有设施设备会更可靠,维修更及时。

四是探索业主自助和驻区单位共建。一方面,鼓励有一定劳动能力的低收入者“以工代费”,通过应聘到物业公司从事清扫、门卫等服务工作,抵交相应的物业服务费。另外一方面,以“共建”等活动为载体,让更多的单位和人员参与社区建设,支持小区自治,如为小区自治提供资金支持、法律援助、文化娱乐等,通过经常性的结对帮扶和慰问活动,使社区内各小区居民的归属感和凝聚力提升,从而增强社区建设的合力。

(作者何於纲系区人大代表,南京鼓楼城镇建设开发有限公司总经理)

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