蔡 建 勋

 楼宇经济是以体现集约型、高密度为特征的一种新型经济形态，被形象地描述为“立起来的开发区”。近年来，鼓楼区楼宇经济发展迅速，在税源培植、产业集聚、经济转型等方面的作用日渐显现。本文旨在对鼓楼区楼宇经济发展情况进行回顾总结，指出面临的机遇，剖析存在的问题，为“十三五”时期鼓楼区楼宇经济发展规划蓝图，并提出具体可行的对策建议。

一、楼宇经济的发展意义

楼宇经济是近年来我国城市经济发展中出现的一种新型经济形态，以服务业为主要特征，充分依托城市空间高度密集的交通资源、人才资源、信息资源、技术资源和其他各类产业要素，集约利用土地，在共享和互动机制的作用下，实现产业高度集聚、交易成本降低、产出效益增大、单位税收提高。在全球经济调整、国内经济转型、区域经济竞争日趋激烈的背景下，做大做强楼宇经济，对于优化产业结构、提升产业能级、实现经济社会科学发展具有十分重要的战略意义。

一是产业带动效应明显。商务楼宇可以汇聚众多金融、保险、软件等现代服务企业，以地区总部和投资性公司为代表的大型企业对产业链上的法律服务、咨询与调查、广告、物流、知识产权服务、职业中介等商务服务业及其他行业产生巨大的带动作用，使行业规模迅速扩大。同时楼宇经济具有高聚集、高增值等特征，它集财源经济、人才经济、信息经济和物流经济于一体，充分依托城市空间高度密集的各类资源和要素，集约利用土地，在共享和互动机制的作用下，大幅降低交易成本，增加产出效益，提高亩产税收，是转变经济发展方式、实现跨越式发展的重要引擎。

二是社会影响效应明显。商务楼宇的数量、品质以及配套设施等，都会成为影响一个城市商务魅力指数的重要因素。一个区域聚集了大批的高端楼宇，说明这个区域的商务环境、综合环境比较优越，能够提升这个地区的知名度和美誉度。楼宇经济在积聚的同时，也在有限的空间内积聚了大量工作岗位，从而为各类高层次人才和技能型职员提供了创业空间和就业机会。这对吸引人才资源、激发科技创新、优化市民结构、提升城市品质都具有积极意义。

三是税收贡献效应明显。楼宇经济对所在区域的税收贡献包括两个方面：一方面是楼宇及楼宇企业自身的税收贡献效应。无论是商务楼宇的前期开发、后期出租，还是存量楼宇的改建、优化，都必然会拉动地区税收收入。入住企业要缴纳的各项税金、企业员工要缴纳的个人所得税都会成为区域税收增长的重要因素；另一方面是对所在区域消费带动产生的税收贡献效应。楼宇企业的商务活动、研发活动，保障商务活动和研发活动所必需的各种配套消费以及入住企业员工的个人生活消费，对于推动区域经济发展、提高税收总量具有重要作用。

二、鼓楼区楼宇经济的现状

鼓楼区是国家重要的科技创新中心和航运物流服务中心，东部地区的国际商务、金融、经济中心，华东地区高端产业和总部企业集聚区，是江苏省和南京市的政治、文化、行政中心，发展楼宇经济，条件十分有利。一是区域综合实力突出。区财政收入近十年一直稳居南京城区之首，2014年实现地区生产总值900亿元，完成税收收入129.67亿元，公共财政预算收入80.05亿元，综合实力位居全省城区前列。二是科教人才资源雄厚。驻区有18所高等院校、69所独立科研机构、10.9万名专业科技人员，其中两院院士47人，占南京市的59%、江苏省的55%，全区1/3以上居民受过高等教育，人才与教育的叠加优势为区域发展提供了强大的人力保障。三是交通网络优势突出。南京是长江三角洲三大中心城市之一，地理位置优越，黄金江岸线、中央北路轴线整体城市设计、多条地铁线路以及纬三路过江隧道等在建和待建的大型交通工程，将使鼓楼区的交通条件更具优势。四是现代服务业发展迅速。我市现代服务业近年来发展迅猛，服务业增加值增幅连续15年超过12%，比重在江苏省内位居第一。鼓楼区2014年服务业增加值815亿元，占GDP比重高达90.6%。五是历史文化资源丰富。区内有石头城遗址、颜鲁公祠、郑和宝船厂遗址等大批著名古迹，颐和路民国公馆区至今仍保存着近400幢民国建筑，被誉为“中国近现代建筑的样板区”，有利于为楼宇经济发展提供宽容多元的人文环境。

近年来，鼓楼区楼宇经济发展主要呈现以下三个特点：

（一）经济规模不断扩大

从全省情况来看，近五年的统计数字显示，苏南、苏中、苏北板块的重点楼宇年增幅均接近两位数，南京市2013年税收收入超千万元的楼宇（包括国税局、地税局征收的税收收入，下同）达到486座，仅次于苏州市，位列全省第二；从全市情况来看，鼓楼区楼宇经济总体呈现良好发展势头，2011年发布的《中国50个城区楼宇经济发展评价》中，鼓楼区排名第十五，在江苏省排名第一，《中国楼宇经济蓝皮书（2014）》将鼓楼区列入“十大活力城区”。从2009年到2013年期间，鼓楼区千万元以上楼宇从85座上升到115座，其中亿元以上楼盘实现了翻番（如下图所示），楼宇建筑面积也从198.9万平米上升到384.6万平米，入住企业数量从2655户增加到5923户。

（二）税收贡献不断提升

从全省情况来看，自2009年以来楼宇经济税收收入年均增幅平均达到两位数水平，单位面积税收贡献率以及对区域税收增长的贡献度也稳步上升。2013年，南京市楼宇经济创造税收超过500亿元（其中地税局组织的收入占三分之二），占全市税收收入比重达到32%，对税收增长贡献率达到46%，楼宇经济的发展呈现出明显的税源经济特征。从全市情况来看，2013年鼓楼区楼宇经济单位面积（每平方米）创造的税收收入达到936元/平米，以极少的土地资源创造出巨大的经济价值。

（三）产业引领不断凸显

现代服务业已经成为楼宇经济的重要支柱，第三产业税收在楼宇经济税收中的占比均已超过80%。从鼓楼区情况来看，金融业和房地产业发展较快，是楼宇经济税收比重较高的两个行业，对楼宇经济税收增长的贡献率均超过50%。批发和零售业、居民服务和其他服务业等传统行业对楼宇经济税收贡献也比较突出。

三、鼓楼区楼宇经济存在的问题

经过多年的发展，鼓楼区积累了数量可观的楼宇资源，入驻了门类众多的企业公司，为鼓楼区经济的持续、快速发展做出了基础性贡献。但与北上广等一线城市相比，还存在一些问题和差距。

（一）产业集聚效应不够突出

与北京、上海、广州等一线城市相比，鼓楼区楼宇经济单位面积税收贡献明显偏低。以上海静安区为例，7.62平方公里土地2012年税收超过1亿元的楼宇有31幢，50幢重点楼宇创造的税收占全区总税收的52.6%。产生差距的原因：一是楼宇经济贡献不高。全区115栋楼宇（园区）中仅有15个载体的建筑面积超过10万平米，单体楼宇较多，楼宇间的联动效应不明显，加上缺乏特定的政策倾向，缺少像北京金融街、上海陆家嘴等高端楼宇相对集中、运营较为成熟的CBD区域，楼宇经济的规模效应以及对周边商务环境的辐射带动作用难以有效发挥。二是入住企业规模偏少。鼓楼区办公经营面积500平米以上的企业仅占企业总数的8.9%。在中心城区寸土寸金的条件下，这样的企业构成严重制约了鼓楼区经济发展的后劲，限制了空间潜力的发挥。入驻企业良莠不齐，现代金融、创意设计、科技创新类企业仅占全部企业的15%，大部分企业处于现代服务业产业链的中低端，具备科技化、资本化、专业化、效率化的高端产业相对较少。

（二）高端品牌形象有待建立

目前鼓楼区享有盛誉的高端楼宇并不多，楼宇品牌识别度不够高。一是楼宇品牌实力需要增强。与一线城市相比，全区5A级以上的高端楼宇较少，楼宇产业结构层次较低，普遍承担生产、销售、贸易企业的“办事处”职能，从事价值链高端环节的跨国公司、大中型国企、上市公司总部较少，从事软件开发、新闻出版、影视传媒等现代服务业的特色楼宇较少，楼宇经济“含金量”偏低。不少楼宇在开发前期定位不明确，建成后只注重入驻率而不注重入驻企业的业态、规模和档次，楼宇税收单位产出不高。二是楼宇产权分布比较分散。由于对入驻楼宇企业缺乏规划筛选，企业质量良莠不齐，致使楼宇同质同业形态很难按照规划落实，逐渐形成多产权、多业态的混乱局面。据统计，83%的世界级跨国公司采用租赁的方式使用办公场地，而鼓楼区现有64.8%的楼宇为分散产权，即使是南京第一高楼紫峰大厦，其写字楼部分也全部出售给不同业主。众多的业主、复杂的产权关系为产业化招商和集群化培育带来极大难度。

（三）配套完善体系需要改进

随着现代服务业的加快发展，大型企业总部特别是跨国公司地区总部、研发中心、营销中心、采购中心等对各类商务配套设施提出了更高要求。一是硬件基础设施有待优化。交通、停车、市容卫生等问题影响着楼宇经济的发展，部分建设较早的楼宇，硬件设施老化、设计功能不全，普遍存在电梯配比不够、停车泊位不足等问题。新建楼宇在硬件条件上有了很大改善，但也存在功能定位不明确、生活配套不完善等问题，导致鼓楼区的道路、交通、停车场等基础设施以及会议、娱乐、休闲等商务配套设施不能很好地满足入驻企业总部的需求，对于新兴服务业的引进和高端服务业的培育都造成不利影响。二是软件服务能力有待增强。楼宇管理水平偏低，国家一级资质的物业单位仅占所有物业单位的15.2%，加上服务理念、服务意识还不完全适应楼宇经济发展需要，缺少专业化的物业管理团队，日常的物业管理质量与水平参差不齐，无法满足高档写字楼、总部型企业所需的高品质服务。此外，部分楼宇产权单位采取自营物业进行管理，专业水平低、服务理念差，商住混杂，商务楼宇的智能化、自动化、信息化不高，严重影响了楼宇经济的发展能级。

（四）政策扶持机制亟待完善

一是对部分行业依赖较高。从统计数据来看，全区楼宇经济在税收结构上过于依赖金融业和房地产业这两个高速发展的行业，而高科技领域的信息软件、科学研究和技术服务等知识产业税收贡献相对较小，楼宇经济税收结构不够合理。二是缺乏专门政策扶持。在楼宇经济发展中更多倾向于前期招商过程中的奖励，目的是调动楼宇引进项目的积极性，对楼宇开发的定位、楼宇公司的入驻、楼宇的管理等缺乏明确的奖励办法，相关职能部门也没有提出指导性意见，在一定程度上影响到高质量企业引进的积极性。

四、加快鼓楼区楼宇经济发展的对策

近年来，随着国家“一带一路”战略布局、“长三角”一体化、苏南现代化示范区建设等多重国家战略在我市的叠加累积，加上“海绵城市”建设进程加快，江北新区全面推进，鼓楼区楼宇经济面临一个全新的发展阶段。这里提出四个方面的建议：

（一）科学规划

一是做好楼宇经济总体规划。全面贯彻落实市委、市政府对鼓楼区建设的部署要求，科学制定楼宇经济发展规划，在规划中突出“新”，培育新科技、发展新产业、建设新城镇、构建新机制；立足“高”，高水平规划、高层次产业、高品质建设、高效能开发；追求“好”，发展质量效益好、对外开放合作好、宜居宜业环境好、体制机制政策好。依据《中共鼓楼区委、鼓楼区人民政府关于进一步加快楼宇经济发展的意见》，把握全区“十三五”规划编制有利契机，对楼宇经济发展的总体布局、特色产业、行业分布、中长期目标做出前瞻性详细规划。明确楼宇经济的发展定位、发展重点，提高各类楼宇的集约化水平，促进楼宇的合理集聚和布局优化，重点打造以新街口商圈和湖南路商圈为代表的一批高端楼宇集群，加快以“南艺文化创意产业园”为代表的文化产业发展，形成楼宇经济发展的强大合力，努力打造更具创新影响力、更具产业竞争力、更具生态人文魅力的楼宇经济示范区。

二是做好楼宇业态发展规划。根据各区域情况，明确主导产业，着力打造楼宇产业品牌，整合相关产业集群，合理引导相近、相似产业的归拢，发挥产业集群的聚集效应。把握经济发展“新常态”，在全市上下大力发展“创新型、服务型、枢纽型、开放型、生态型”五型经济的同时，加快规划建设鼓楼现代服务业功能区、总部经济集聚区、物流功能区、金融功能区、文化创意产业功能区、生产性服务业功能区等功能集聚区，打造一批总部大厦、创意大厦、金融大厦等特色楼宇，建设一批金融楼、商务楼、科研楼、中介服务楼、现代物流楼等现代商务楼宇。通过政策规划引导，统筹协调各区域楼宇经济发展，避免同一区域楼宇功能雷同、过度竞争、重复建设。

（二）吸纳积聚

一是吸纳积聚高端制造业总部。加快大项目、好项目建设，千方百计洽谈项目，争取项目，促进技术水平高、拉动能力强的优质项目不断落地。做强做大优势支柱产业，推动产业链向高端延伸，发展培育一批影响力大、竞争力强的国际知名品牌、大型企业集团和现代产业基地。引导制造业企业分离出研发、设计、销售、服务等产业环节，集中到楼宇经济中发展。

二是吸纳积聚高科技创新产业和高附加值品牌产业。通过建立信息软件、高新产业园和总部经济园，将产业和城市发展结合起来，带来新动力和增长极，推动区域的产业升级和经济发展。重点发展高附加值的现代物流、科技和信息服务、会展经济、总部经济等生产性服务业，同时着力发展物联网、云计算、金融保险、软件开发等高端服务业。建立以物联网产业、精密制造和软件等物联网关联产业为主导，以现代服务业为支撑、以楼宇经济为带动的产业发展模式。

（三）打造品牌

一是提升楼宇设计和运营水平。引进管理水平高、设计理念新的开发公司，以市场需求为导向，设计外观优美、功能完备、配套完善的高端楼宇。在旧有楼宇改造、基础设施改扩建等过程中，创新理念，开拓思路，适时引入政府和社会资本合作（PPP）模式，吸引社会资本参与，针对不同情况制定不同方案，进行改造完善、提档升级。加强楼宇的宽频智能网络、消防报警、安保监控、停车场、电梯、空调系统等基础配套设施建设。培育引进一流资质的物业管理公司，提升商务楼宇管理品质。同时积极组织楼宇认证，培育一批甲级写字楼和“5A级智能大厦”。

二是提升楼宇周边配套。加快交通系统建设，延伸地铁、轨道、公交至楼宇聚集区，促进人流、物流汇集流动。畅通地面交通、地下交通以及商务楼宇之间的楼际交通，加快停车设施建设，加强公共绿地建设，引导商业零售、餐饮休闲、文化娱乐等项目集聚楼宇周边提供配套服务。

（四）政策扶持

一是试行楼宇业主奖励与财政贡献挂钩机制。加强楼宇经济发展政策研究，制订全区扶持楼宇经济发展的系列政策，明确对载体建设、楼宇改造、定位招商、物业管理等的扶持措施，确定一批重点培育的商务楼宇，制定必要的财政激励政策。如对同业集聚度高、年度税收总额超一定规模的商务楼宇，给予业主单位适度的奖励。对新引入的区外的企业结算中心、研发中心、营销中心等高端企业和机构，年度所缴纳的地方税收，可考虑由财政按一定比例予以奖励。

二是建立健全楼宇招商责任制与考核激励机制。理顺分配关系，实行区政府和街道财力分享机制，以属地招商为原则，对新建商务楼宇的入驻企业，财力主要由区与街道分享。设立楼宇招商奖励资金，积极鼓励社会中介参与楼宇的招商引资，对发展楼宇经济有突出贡献的单位、业主和个人给予奖励。

三是配套楼宇经济发展的理论探索和人才平台。建议区政府牵头构建楼宇经济理论研究平台，开办“楼宇经济高层论坛”，组织专家咨询等活动，提炼和总结楼宇经济发展规律，指引本地楼宇经济发展方向和重点。大力培育为楼宇经济发展服务的各类专业人才，依托全市特别是南京高校和科研院所集中的优势，建立专业人才资源库。重视高端人才的引进，随时为企业提供急需的相关人才和服务，为楼宇经济的发展提供良好的人力资源环境。

（作者系市人大代表，南京市地方税务局副局长）