老旧小区的管理问题是一项综合性的社会问题。随着城市人民生活水平的不断提高，老旧小区由于初期规划设计简单，加之缺乏专业的服务管理，小区的环境卫生、治安防范，基础设施，秩序管理等方面的问题成为了居民日益关注的焦点，也是政府急需解决的难点。鼓楼区虽然政府在老旧小区改造上面投入了大量的人力物力，在短期内使一些问题得到改善，但要建设宜居鼓楼、幸福鼓楼，推进老旧小区长效管理机制建设很有必要。华侨路地区位于新街口商贸圈，属于鼓楼的老城区，人口密集，老旧小区众多。老旧小区管理成为街道民生服务的重点和难点。今年，街道代表组在鼓楼区十七届人大第二次会议上联名提交的《关于建立老旧小区长效管理机制的议案》，街道人大工委成立了“市区职能部门、街道、社区以及人大代表”各方人员参与的议案课题组，在华侨路地区，以调研问卷、座谈、议事会、沙龙研讨等形式老旧小区的长效管理机制问题做了深入的调研，在调研的基础上，探究建立老旧小区长效管理机制的策略与方法。
    一、华侨路地区老旧小区基本状况
    华侨路街道下设七个社区，不含商住楼（如华夏大厦）等，纯住宅建筑总面积2304676平方米，小区院落224个。
    1、按面积划分：按市住建委要求，依照2万平方米为标准进行住宅片区划分，成规模小区（2万平方米以上的片区）81个。

    3、物业资质情况：住宅区共有物业服务企业18个

    老旧小区目前现状与社区居民的生活需求极不相适应。
    （一）共性问题：
    车辆无人管理。车辆乱停乱放，私装地锁等问题不仅影响了小区整体环境，还严重影响着消防安全、救护安全主通行安全，小区的70%的矛盾都缘于此问题。安全隐患大。小区安全得不保障，偷窃现象时有发生，2012年12月单豆菜桥一处，就有3户被盗，非机动车车棚门锁被剪断2次。环境卫生不整洁 。小区院落、楼道卫生保洁不到位，建筑装潢垃圾清运不及时，绿化无人养护，或不到位，小区卫生管理大多依赖迎查时运动式、临时性的、突击性的处理。物业服务跟不上。电线、水管维修困难，窨井、下水道漫溢等问题等不到及时处理。
    （二）个性问题：
    华侨路地区小区较为散落的，管理难度大，管理成本高，如：豆菜桥小区共有7个出入口，历史遗留下来的违法建筑比较多，拆除难度极大；房屋老化、道路破损、下水管网不通情况较为严重；硬件条件不足，制约管理方式，居民对此意见很大，投诉不断，街道虽然每年有50万的为民办实事专项资金，但仍然是杯水车薪，远远不能解决存在的主要问题。2011年，街道也曾偿帮助老百姓建立电线、水管维修服务项目，试点效果不错老百姓非常满意，但由于是依托工程队来做的，工程队服务时间拖延分，对接工作困难，没能得到延续。单位管理的老旧小区力度不断削弱。地区现有16个单位自管小区，不含零星及已经推向市场化管理的小区。如：南医大的峨嵋岭10、15号小区、水科院的虎踞关43号小区、水利厅的上海路9号、12号小区等这些小区的管理标准较往年比是一年不如一年，与之不相适应的居民对加强管理的要求不断增加，这些单位也有其道理，房改都完成了、我们的行政经费不断压缩无力承受等，造成居民投诉都集中到街道，加大了街道管理的压力和难度。
    二、老旧小区长效机制难以建立的问题：
    1、推行市场化管理与居民不愿承担物业费用之间的矛盾。华侨路街道一直在做已出新小区的工作，积极协助和引导小区居引进市场化管理，但从实际效果来说很不理想。如：2009年街道出新的豆菜桥小区，在此小区成立业主委员会，引进物业市场化管理，街道多次召开协调会，多次上门入户调查征求意见，多方位的做小区居民的工作，都因老旧小区从未交过物业费等问题，未能推行下去。2010年，街道再在沈举人巷出新小区做这方面的工作，在区领导、街道领导的大力支持并关注下，成立了小区业主委员会并通过招投标引进了物业管理，但在收费的工作上碰到了同样的问题，居民提出政府为我们服务我们欢迎，物业公司的服务我们是满意的，但要交物业管理费，我们没有钱也不会交。至止，物业费也无法收缴，导致物业最终撤离。
    2、维修改造资金无稳定来源。实行房改后，老旧小区的维修改造资金筹措较难，房改房提取的专项维修资金并不多，相当一部分还没有归集到位。加上原产权单位有的撤销、有的合并、有的倒闭、有的经济困难自身难保，追缴难度较大，使得维修养护工作难以开展。
    3、统筹托管与资金来源不到位。自2009年以来，市住建委要求在主城区的老旧小区推行物业托管，逐年并达到全面覆盖，每年予以一定经费的补贴。街道依据要求成立了“两站一中心”，并注册了“华侨路物业服务中心有限公司”，每年住建委对街道的托管工作实施考核验收，但2013年至今，也一直没有得到启动资金以及老旧小区长效管理补贴，由于没有足够和稳定的资金保障，致使对老旧小区的托管工作难以进行。
    4、职能部门之间协调管理不到位。政府各部门对小区管理还是有措施的。环卫的保洁与垃圾清运、房管所的维修保障、公安的巡查、城管的秩序维护等，但服务标准低、保障不到位、反应速度慢，而且各部门之间缺少协调，出现管理的缺位，导致小区管理共性问题依然存在，虽然街道不断的进行替补，但经费不足、力量不足的问题导致矛盾增多，群众投诉很多。
    三、建立老旧小区长效管理的对策和建议
    小区管理不能是社区、街道的运动式行为，街道不能也不应该既做运动员又做裁判员，应该创造政府搭台、社会组织唱戏、大家互动共赢的局面，真正建立起老旧小区长效管理机制。
    1、建立起长效管理运行体制。政府层面要建立一个统筹协调的管理机制，设立专职的物业管理机构，落实专职人员，并明确各职能部门在长效管理中的职责，协同配合做好老旧小区的管理，形成“政府扶持、社区管理、物业服务、社会协同、公众参与”的长效管理运行体制格局。
    2、出台老旧小区整治出新与长效管理的相关政策。整治出新是长效管理的基础，长效管理是整治出新的延伸和发展，研究出台老旧小区整治出新与长效管理的实施意见，明确老旧小区长效管理的目标、原则、管理体制等，使老旧小区长效管理尽快走上制度化、规范化的轨道，推进老旧小区长效管理与创新社区管理有机并有序地运行。
    3、启动由各街道注册的“物业服务中心有限公司”完全托管。街道物业服务中心，对目前没有实施也不能实施物业管理的老旧小区进行基本服务。可以由政府先期投入一定资金，居民分摊定期缴纳一笔费用，用于聘请保洁、绿化、安保等人员对小区进行维护和日常管理。同时要放宽税赋政策，降低现行25%的上交税赋，让街道物业服务中心有长远的发展空间。在目前服务运行体制状况下，可以继续依靠房管所实施服务保障。房管所对这些老旧小区的情况比较清楚，维修设备比较齐全，维修队伍的技术比较成熟，但要加大对老旧小区的资金投入，加大对房管所的协调力度，督促房管所更好的为广大居民提供服务。
    4、探索多元化物业管理模式，分层管理。对老旧小区进行分类，根据不同类别的小区分别采取不同的管理模式，对于有物管的小区，一方面充分发挥“两站一中心”的职能作用，协助物业提高服务质量，做好小区相关方面的管理。对于无物管的小区需要进行差异化管理，尝试非赢利性的“准物业”自治管理模式，或采取由街道组建准公益性质的物业专项服务企业，探究居民互助加外包式半专业化物业管理方式等。
    5、拆建结合、建管并重。老旧小区整治出新和违章拆除后，政府必须安排相应的资金解决居民关注的停车、绿化、交通等问题，真正做到拆除一处、整治一处、建设一处、美化一处，同时解决后续长效管理问题，防止回潮现象出现，。
    6、宣传倡导“共建美好家园”和“花钱买服务”的意识。通过多种方式和渠道宣传共建宜居小区，树立文明公德，共同维护小区环境；通过服务和不断的宣传，逐步让居民建立起 “花钱买服务”意识，转变传统的福利住房的传统思想，改变一部分社区居民认为小区管理是政府的事情，物业管理亏损应由政府补贴的观念。建立起居民诚信档案，将一些拒不交物业管理费的不诚信行为记录在案，促进物管费的收缴。

    （作者：邵娟，系区人大代表，华侨路街道人大工委主任）