——加快凤凰街道现代商务商贸集聚区建设调研

    现代商务商贸集聚区是现代服务业集聚区的一个组成部分，现代服务业集聚区是按照现代经营管理理念，同类或相关服务业企业集聚互动，所形成的具有较强资源整合和辐射带动功能的集聚区域的总称。老鼓楼区长久以来一直重视现代服务业集聚区的建设发展，坚持以打造千亿级服务业集聚区为目标，构筑以高端现代服务业为主导的服务业体系，以龙江商圈、凤凰商圈为主体，建设高端商务商贸服务业集聚区。新鼓楼区也提出了“七大功能板块”，其中对河西北部地区提出了优化提升，培育科技创新、商务服务板块的要求。凤凰街道作为鼓楼区河西板块的组成部分，如何在新鼓楼的发展中明确自身的定位，对自身、对全区的发展都至关重要。作为凤凰街道人大代表组成员，结合原有规划、载体建设和区域产业发展实际，对照鼓楼和凤凰街道在推动商务商贸服务业集聚区的推进情况，对如何深入贯彻区党代会精神，进一步推动地区现代商务商贸集聚区提出自己的分析。
    一、现代服务业聚集区的特点
    现代服务业集聚区应具有多种类型和功能，是按照现代经营管理理念，同类或相关服务业企业集聚互动，所形成的具有较强资源整合和辐射带动功能的集聚区域的总称。具体来说，具有以下特征：
    （一）众多同类或相关企业集聚。服务业集聚区必须吸引多家企业入驻，单个企业经营的集聚空间不能算作服务业集聚区。入驻企业可以是同类企业，也可以是处于产业链不同位置的相关企业，以及有关配套服务企业或机构，企业之间具有明显的相互关联和促进关系。
    （二）共享公共服务平台。一般情况下，服务业集聚区内企业共享公共服务平台，通过公共服务平台，在更大范围内整合资源，提高资源配置能力和辐射带动能力。 
    （三）兼具专业性和综合性等多种类型。服务业集聚区有的是专业性的，如物流园区、科技创业园等，以某一产业为主导，其他相关产业作为配套；也有的是综合性的，如综合性生产服务集聚区，依托产业园区或产业集群集聚多种类型的服务企业，提供全方位的服务。
    二、建设凤凰商务商贸集聚区的迫切性
    （一）适合街道经济发展需要。凤凰街道经济结构单一，税源结构不合理，房地产税收占到总体税收60%，中海房产一家独大，给街道税源经济带来危机和隐患，如不未雨绸缪，认清区域自然禀赋，从实际出发，调整经济结构、发展新的增长点，三年后税收增长将成为无源之水。建设凤凰现代商务商贸集聚区是保持街道税源经济健康、快速、可持续发展的最佳选择。
    （二）契合中央精神。在《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》第十六章中第一次明确提出“大力发展生活性服务业面向城乡居民生活，丰富服务产品类型，扩大服务供给，提高服务质量，满足多样化需求。”这是我国经济扩大内需，促进经济转型升级的必然选择，是以人为本科学发展的具体体现。
    （三）贴合区委、区政府的工作布署。区委、区政府审时度势，高瞻远瞩，把生活性服务业的发展写入党代会报告中，做为十二五鼓楼区经济发展规划的重点，加以布署。
    （四）应合居民的需求。随着凤凰地区的开发进入成熟期，高档住宅林立，入住率提高，人口激增，但由于整体规划滞后，高端商业载体、公共设施不配套，无法满足居民日益增长的购物、休闲、娱乐的需求。也使得该地区长期被称为“睡城”，缺乏应有的活力。
    三、建设凤凰现代商务商贸集聚区的可行性
    （一）消费需求庞大。1、人口密集。核心商圈的顾客来源是常住人口，随着各项配套设施的日臻完善，河西居住量猛增，据第六次全国人口普查数据显示，仅凤凰街道人口就达到12.8万，分布在三大产业综合体周边91个高档小区内。2、人均收入高，消费能力强。凤凰区域居民大都是购买高档商品房入住，多为高校教师、省市机关工作人员和企业中、高层管理人士，中海凤凰熙岸近4000户更是“非富即贵”，据调查，凤凰区域省市处级以上干部就有500多名，大、中、小学教师12000多人，这些群体具有强大的消费潜力。3、整体交通便利。东临南京快速通道—城西干道，西邻宽广的江东北路，南北有汉中门大街、定淮门大街城市干道。辖区新城市广场周围停车位1631个，清江广场400个，中海环宇城800个。有47条公交线路穿行在此，近百个站点分布其中。横穿龙江地区的地铁四号线也通过国务院批准立项，近期也有望开工。
    （二）商业氛围深厚。新城市广场带动周边商业繁荣，门店鳞次栉比。晚间、节假日，更是灯火辉煌，摩肩接踵、熙熙攘攘，热闹非凡。日用消费品超市—金润发年销售额近5亿元，年纳税额1190万元（2010年），2013年纳税1118万元（截至8月份），是金润发集团在南京三个门店中销售量最大，纳税额最高的门店，其商业氛围繁华由此可见一斑。
    （三）发展前景光明。核心区域未来三年将建成中海环宇城20万平米、新城市广场15.5万平方米、苏宁清江广场14.5万平方米，集聚近50万平方米的高端商业、商务载体，加之原有载体及沿街门面，总面积达100万平方米，倾力精心规划、引导，打造，使其成为鼓楼区的第二个湖南路应有可能。相比较十年前的湖南路只不过是仅仅九米宽，名不经传的一条小路。我们既有了标杆，也信心十足。
    （四）市场空间广阔。距离南京核心商圈新街口商圈3公里，湖南路商圈2.5公里，大型商业综合体万达广场1.5公里，在该集聚区与上述各商圈之间中、高端商业极少，虽有一定氛围，但品质商业匮乏，多以满足人们日常生活所需的低层次业态为主，尚未形成集聚效应，商业开发空间巨大。
    三、建设凤凰现代商务商贸集聚区的布局构想
    （一）龙江商圈：
    1、核心：新城市广场、清江广场。新城市广场一期10万平方米，有200多商户云集，二期位于整个新城市广场的西南角，西靠江东北路，南临横六路。设有五星级酒店、高档酒店式公寓、顶级购物中心等多种业态，建筑面积约15.5万平方米。预计总投资15亿人民币。清江广场包括一幢200米高的超高层塔楼及35米的商业裙楼，塔楼主要用于总部企业办公，商业裙楼为集苏宁电器旗舰店、品牌商业、特色餐饮等一体的商业综合楼，总建筑面积14.5万平方米，2014年建成投入使用。
    2、江东北路定位为中高档特色餐饮街。该路段长约1公里，现有新开元大酒店、小肥羊、江南人民公社等餐饮企业，主要集中于草场门大街至清凉门大街段，随着新城市广场二期和清江广场的开发，该路段将重点通过建设以美食为主，兼具游、购、娱功能的“美食一条街”，力求为居民提供更加丰富、充实、安全、便利的夜生活，可有效地促进地区餐饮与商业、商业与旅游互动。
    3、行健路重点发展金融服务相关产业。该路段长约1.5公里，集聚有中国光大银行；建设银行；招商银行；江苏银行南京龙江支行；南京银行阳光广场支行；上海浦东发展银行（龙江支行）。
    4、龙江体育馆周围发展文化体育休闲服务业。该区域现有大型综合型体育场馆一家，大型餐饮2家，大型文体综合楼1幢，将重点发展文体休闲娱乐和家庭教育咨询服务业态，充分利用大型文体综合楼的载体优势，注重引进大型文体服务型龙头企业，体现该地块文体消费特征，凸现文体休闲娱乐特色。
    5、秦淮河沿岸，发展娱乐休闲产业。抓住市委、市政府重点打造秦淮河—长江水上旅游风光带，设置游船码头的契机，争取在草场门、清凉门、扬子江大道边（长江岸边）各设一个中型或大型码头（或旅游集散点），力求将服务型商圈建设和旅游休闲开发结合起来，将游客吸引到商圈消费。做好挖掘秦淮河-长江文化底蕴、发挥秦淮河-长江人文魅力、推动地区服务型商圈开发的调研工作。力争使之成为充分利用秦淮河-长江旅游开发带动地区商业发展的一个成功范例。
    （二）凤凰商圈：
    1、核心：中海环宇城。商业面积20多万平方米，酒店式公寓5万平方米，商业购物中心8万平方米，写字楼4万平方米，总投资约55亿元人民币。商业楼宇（中海环宇城城市综合体）已于2011年8月4日举行了开工仪式，整个商业项目预计2014年建成。世界顶级的电影院目前已完成招标。建成后的凤凰商圈，将成为集滨河休闲、商场、商务办公、酒店式公寓和住宅小区为一体的综合性SHOPING MALL，成为外秦淮河沿岸商贸、商务的点睛之笔。
    2、清凉门大街重点发展精品商贸业。以里圩社区中心开始办公为契机，要积极推进清凉门大街开发建设，全力改善推动该地段商贸业态由低端向高端的升级，体现该地区生活消费特征，凸现新城都市商业特色。
    3、凤凰西街重点打造成为特色商业街。加强与相关部门配合，按照“品质化生活街”的主题思路，在凤凰西街商业改造升级中着重展示创意生活、原味生活、精致生活风情等元素，注重品质化打造，在景观建设上充分表现街区独有的凤凰文化底蕴，将凤凰文化载体与街区打造充分融合，突出传统老字号商业与特色行业的主题展示，突出现代品牌行业的集聚效应，显现传统行业与现代商业间的对话与交融。
    以新城市、清江广场、环宇城三大商业综合体为核心，三点驱动；两大商圈、南北呼应，带动区域主要商业街区发展，使三点之间三角形区域成为核心现代商务商贸集聚区。根据产业集聚型组合中，社区级团块型商业形态理论，核心商圈辐射1公里来推算，可涵盖大部分江东地区，人口近25万。经过五年倾力精心打造，我区第二个“湖南路”雏形将尽现。十年后，现在湖南路就是我们凤凰的未来。
    四、建设凤凰现代商务商贸集聚区的几点建议
    （一）成立专门机构，建立工作网络。建议以湖南路管委会的形式，建立发展促进委员会。如有可能抽调湖南路管委会有经验的同志负责，包括有驻地企业、物业管理、凤凰街道人员。前期主要职能是研讨发展方向，确定商业定位，制定实施方案，争取广泛支持，扩大影响力。平台搭建成熟后可以研究讨论整个产业圈的整体规划和动作模式，争取区各有关部门的支持全力打造集聚区。
    （二）统一规划引领。江东地区由于规划滞后，无序开发，配套设施匮乏，商业载体奇缺，加之现在商业网点布局不合理，低层次重复，没有加以整合和引导，未形成特色，吸引力不足，知名度不高，浪费了现有紧缺的载体，较为成熟的龙江商圈现在则受困于车辆不易停放、交通堵塞等问题，不能将这些问题仅仅作为个案加以解决，必须站在统一开发，统一规划、统一引领的高度，加强各部门、条口、驻区单位之间的沟通。为此我们觉得有必要邀请专家学者、驻地核心企业、专业咨询机构就集聚区进行规划设计，使规划切合实际，统一而长远。大到定出各商业街区的产业发展方向，小到门头招牌、灯箱广告，雕塑小品，休憩小凳都做细致规划，并制定出具体实施方案，分步实施，有序推进。同时和中海地产、新城市广场、苏宁清江广场加大协调力度，力争其建筑设计、项目定位、招商指向和整体规划相一致。
    （三）推进地区环境优化。集聚区内由于自然发展，没有统一的规划，没有产业导向、没有专门管理力量，店招乱挂、车辆乱放、门类五花八门，形不成特色，显不出亮点，对顾客没有影响力，对客商没有吸引力。因此，要以“三优三化”为目标（环境优美、服务优质、秩序优良；美化、亮化、净化），全面整治周边环境。“做环境，引税源”是我们鼓楼区一贯的思想，也是近十几年来行之有效且得到湖南路创建实践证明了的正确思路。首先应该要在原来的基础上继续加强凤凰西街的出新改造，凤凰西街两年前进行了西边近1公里的出新改造，效果良好。现在有必要争取资金，重启改造。
    （四）围绕集聚区产业定位，加大招商力度，提升招商质量。要建立由政府、楼宇、专业中介机构、驻区重点企业、商会共同参与的多位一体的招商体系。围绕着集聚区产业方向，群策群力招商选资，招大引强。着力引进符合区域产业发展方向，产业集聚度高，资源利用率高、财税贡献率大的项目。
    （五）加大宣传力度，叫响集聚区品牌。商业圈要有人气，才有财气，注重加强对凤凰现代商务商贸集聚区建设的宣传，积极联系和引导新闻媒体关注产业圈建设，扩大集聚区知名度和影响力。创造良好的招商引资，聚拢人气的氛围。开展多种形式文化活动提高集聚区的活力。聚合中海、新城市、苏宁等龙头企业召开形式多样的集聚区说明会、信息发布会。在一年两度南京市招商会上推出集聚区的规划说明和招商专场会。
    总的来说，高端服务型商圈的开发将为凤凰街道开拓一条引外资、吸内资的新渠道。为此，要坚持以一南（凤凰商圈）一北（龙江商圈）为抓手，抓好商业载体的引进开发，把握机遇，主动出击。以商业大项目促进街道经济发展，从而实现空间扩张、改善业态的目的，在凤凰地区真正展现出美丽凤凰的繁荣景象。

    （作者唐伯才系区人大代表，凤凰街道党工委副书记、办事处主任）