——滨江商务区招商引资工作的思考

    南京下关滨江商务区位于新鼓楼区西北部，东起热河路、城河路、大桥南路引桥，南起中山北路，西至长江，北至长江大桥南堡公园，由南至北分三个地块，规划用地2.36平方公里，规划总建筑面积372万平方米，是南京市重点打造的十大功能板块之一，也是主城区中最后一处整体大规模重建的旧城改造片区，更是承载新鼓楼区乃至全市总部经济与产业集聚发展的坚实平台。从目前的建设发展情况来看，2号片区拆迁扫尾顺利完成，1号片区拆迁攻坚接近尾声，下一步的工作重心也逐步由拆迁为主向突出招商转变，所以做好滨江商务区招商工作，对推动南京市拥江发展战略实施，打造国内一流的滨江商务中心，城市产业发展新引擎和“南京外滩”标志性主体区域具有重要意义。
    一、总体形势
    （一）滨江开发面临宏观政策收紧和区际竞争加剧的双重挑战。
    1．宏观经济总体不容乐观。后金融危机时代的国际国内经济走势尚不明朗，国家宏观调控政策持续偏紧，经济增速出现减缓，新一届中央政府在资金流动性的管控方面趋向谨慎，融资环境不容乐观，房地产市场未来走向尚不明确，去年以来，全市土地出让总量及溢价都持续保持在较低水平，这些都为滨江开发的土地招商、项目运作、楼盘销售、企业引入等方面带来不确定因素。
    2．区际竞争不断加剧。新的区划调整完成之后，南京各兄弟城区中改变的不仅是我区，还包括新秦淮区、高淳区和溧水区，它们的资源也被重新整合，也在区划调整的机遇中获得了新的优势。此外，下关滨江商务区还面临着河西新城（56km2）、南部新城（66km2）、浦口新城（93km2）、麒麟科技园（83km2）、江心洲（15km2）等其他功能板块的竞争。无论在政策扶持力度、交通体系配套、社会资源集聚等方面，下关滨江商务区都要面临更加激烈的区际竞争。
    （二）滨江开发拥有资源整合优化、土地整理调优等多重机遇。
    1．两区融合凸显资源整合效益。区划调整后，“资源+空间”带来的裂变效应成为新区发展最大的机遇。作为主城板块，原鼓楼拥有发达的科教、行政和社会资源，具有成熟的发展基础；原下关滨江开发已经形成快速增长的发展态势，拥有巨大的发展潜力，两区融合必将使资源禀赋叠加和空间能级扩展的效应全面显现。这种裂变效应带来的一流的产业导入和社会配套将有效助推滨江开发和招商工作全面提速。
    2．动迁扫尾助推土地整理开发。滨江拆迁工作已进入全面扫尾阶段，预计将在今年10月底前完成除先建后搬的工企单位之外的全部动迁任务，大面积、多地块的净地交付局面，将为土地的分割招商和增值收益带来利好。同时，为支持1、2号地块的后续运作，市政府将对相关土地的规划条件进行适度调优，也将进一步提高滨江区域在土地一、二级市场的吸引力。
    3．板块引领为滨江招商带来广阔空间。新区在整合资源、优化布局的基础上，进一步提出了以七大功能板块为重点，加快产业转型升级。而滨江商务区作为其中之一，也必将在资金、项目、资源和人才等多方面，得到全区更多的关注和扶持，这也为滨江招商工作提供了更加宽广的舞台。
    二、实践与探索
    根据全区招商工作的总体安排和滨江面临的现实情况，目前，滨江的招商工作以土地招商和产业招商为重点，以优质土地开发商为对象、以“3+4+3”型产业为主导，利用两区合并后的优化资源、依托全新组织架构形成的专业团队，采取切实举措宣传滨江、储备商情、推进项目。
    （一）以经营首善城市的策略，推动土地招商。针对当前重点推进的1号地块，按功能已初步划分成永宁街-鲜鱼巷、大马路、长江广场、下关电厂、南渠片区等5个项目包。有针对性地挑选具备较强实力的知名地产企业，采取2-3家企业成片托底运作、多家企业全面分块参与的模式，做好商业、商住及住宅项目的总体平衡。现已深度接洽整体开发类企业华润置地、中信泰富地产等，分块开发类企业9家，包括瑞安建业、太古地产、和记黄埔置业等。

    注：数据截至2013年8月
    （二）以培育高端产业的视角，促进产业招商。以现代服务业和战略性新兴产业为主体，以航运与物流服务、高端金融与商务服务、创造力与文化、智能电网与软件信息等产业为重点，推动规模化、高端化、专业化的新兴产业总部向滨江商务区集聚，构建以产业链、要素链、研发链、运营链和服务链为核心的总部企业和高端产业集聚区。现已深度接洽各类企业13家，包括江苏邮政、南京港集团等。