——湖南路街道楼宇经济发展的实践与思考

    楼宇经济作为我国城市经济发展中涌现出的一种新型经济形态，其发展程度成为反映一个地方经济实力、财富集聚的重要标志。
    近年来，原鼓楼区坚持“空间有限，发展无限”的发展理念，立足鼓楼区位优势、产业优势和环境优势，大力发展楼宇经济。湖南路街道作为鼓楼区乃至南京市的核心商贸区，地区楼宇经济经历了从无到有、从小到大、从分散到集中的发展过程，形成了一批具有集聚和带动作用的示范楼宇、特色楼宇，成为全区经济发展的有效载体和强力支撑。
    新区成立后，区委、区政府高度重视湖南路地区发展。作为街道，要着力研究如何结合地区楼宇经济发展现状，紧抓两区合并“资源重组、空间重构、品质重塑”所带来的发展机遇，进一步凸显楼宇经济、亿元楼宇、规模企业、总部企业等竞争优势，实现湖南路地区经济跨越发展，把湖南路地区打造成新鼓楼区提升发展水平、激发发展活力、增进群众福祉的重要示范片区。
    一、湖南路街道楼宇经济发展现状
    一是载体规模不断扩大。近年来，街道全力以赴保障地区建设开发项目，以紫峰大厦、凤凰广场、中环国际广场等为代表的高端现代商务楼宇相继建成。现有商务楼宇29幢，总面积137万平方米，相当于湖南路街道总面积向空中扩张了近60%。总面积10万平方米以上的大型楼宇4幢。其中，5万平方米以上的楼宇10家。当前，正在加大湖南路现代服务业总部城、凤凰广场二期、玄武饭店二期等载体建设力度。其中，湖南路现代服务业总部城将新增面积77.5万平方米，实现地域空间的有效放大。
    二是楼宇经济贡献率持续提高。29幢楼宇内入驻企业1108家，占地区企业的60%以上。楼宇日均租金每平方米2.7元，平均每平方米可产出税收贡献977元，税收贡献率51%，实现总税收13.4亿元，占全街税收的60%。其中，苏宁银河国际广场、凤凰广场年纳税过亿元。紫峰大厦税收今年有望过亿。
    三是总部企业集聚效应逐步显现。紫峰大厦、凤凰广场、苏宁银河国际广场通过南京市首批“总部楼宇”认证，占全市12家总部楼宇的25%，全区4家总部楼宇的75%。凤凰集团、金浦集团、苏宁电器三家企业被认证为首批“总部企业”。凤凰广场文化产业聚集度达80%以上，成为名副其实的全省文化产业总部经济楼。初步形成金融保险行业集聚区，集聚国内知名银行分支机构或营业网点41家，美国友邦保险、招商信诺人寿保险、信达财产保险等5家大型保险机构入驻。
    二、湖南路街道楼宇经济发展存在的问题
    虽然近年来湖南路街道建起了紫峰大厦、凤凰广场等一批高端楼宇，但在楼宇经济的快速发展过程中，地处老城核心区的它还是面临着诸多制约，逐步显现一些问题：
    一是配套服务水平不高。大部分老旧楼宇因基础设施配套较差，交通拥挤、缺少车位，很难对高端企业产生足够的吸引力，使得楼宇经济的发展面临着严重的硬件约束。一些重点税源企业如市供电公司相继外迁，交通银行江苏省分行也即将搬到河西。
    二是楼宇产出率不高。虽说税收贡献率在全区处于相当高的水平，但是如果跟“北上广深”相比，甚至与杭州相比，都还有很大差距。目前，杭州下城区楼宇税收产出率为3083元/㎡/年左右，是湖南路街道的3倍。日均租金每平方米2.7元，仅为上海市（每平方米8.3元）的32.5%， 
    三是楼宇业态多元化程度不高。入驻企业中规模大、效益好、外向度高的企业所占比例不多。税收超过亿元的大型企业还不多，还缺乏有影响力的总部型企业。金融业结构单一，多为银行机构，证券、基金、财务公司、投融资中介机构占比不高。
    四是楼宇经营权集中率不高。多数楼宇存在所有权与经营权分离的情况，如紫峰大厦，除32层整层属绿地暂时办公尚未出租外，其他基本出售完毕，目前小业主约有2000平方米左右空置正在出租。这就造成了楼宇资源调控、招商导向选择等难以把握，也导致了招商的低效率和企业入驻的短期化。
    三、湖南路街道楼宇经济发展的优势
    从宏观背景来看，全球经济一体化进程加快，各种要素流动性加强，国际资本大转移，为湖南路地区楼宇经济发展带来了难得的发展机遇；党的十八大提出“加快完善社会主义市场经济体制和加快转变经济发展方式”和“着力构建现代产业发展新体系”为湖南路地区楼宇经济发展进一步指明方向；南京一小时都市圈的形成，新区“科技创新、高端现代服务业”的产业发展定位，“新街口—湖南路商贸商务区”、“民国历史文化街区”等七大功能板块的规划指引，为湖南路街道楼宇经济发展搭建了良好的发展平台。
    从内部环境来看，湖南路街道发展楼宇经济具有许多得天独厚的优势：一是文卫科教资源优势。地区有南京大学、建科院、建材院、药检所、紫金山天文台等高校、重点实验室和科研院所31个。有两院院士23位，占全区1/2。丰厚而独特的科教研发资源，为以楼宇为载体的现代服务业尤其是智力服务业的发展，提供了大量智力支持。二是历史人文优势。鼓楼岗（鼓楼公园）是金川河的发源地，孕育了新石器时代的北阴阳营文化遗址。以中山北路为轴线分布着众多的民国建筑。金银街欧洲风情街的建设和傅厚岗民国名人文化特色社区的打造，使湖南路地区传统民国文化与现代欧洲文化相融合，吸引更多的高端人士在此驻足、生活、消费。三是区位交通优势。发达、便利的交通网络是湖南路街道吸引总部企业落户的一个重要优势，从街道出发，到南京禄口国际机场仅需40分钟，到南京火车站、新街口CBD只要5分钟。四是产业基础优势。地区有各类企业3000余家，以紫峰大厦、苏宁银河国际广场、凤凰广场为支点基本形成了高端商务业、金融服务业、文化创业产业为特色的楼宇经济重点集聚区块。有利于进一步吸引知名企业和品牌加盟。
    四、加快湖南路街道楼宇经济发展的对策
    楼宇经济对加快湖南路地区转型升级，提升空间资源利用效率具有重要意义。湖南路街道将按照区委区政府关于经济结构战略性调整和产业转型升级的总体部署，充分借鉴先进城区楼宇经济发展的经验和思路，坚持“高端化、特色化、专业化”导向，全力打造楼宇经济高端区。
    （一）加强引导，打造四大产业集聚区
    按照南京市对新区产业发展提出的“定位高端、着力发展科技创新和现代服务业”总体要求，充分利用新街口—湖南路高端商务区产业空间布局优势，以商务商贸产业、文化创意产业、金融服务业、生命健康业等为楼宇发展主力业态，着力打造四大产业集聚区。①以紫峰大厦、苏宁银河国际广场、凤凰广场为支点的“金三角”现代服务业集聚区。②推进湖南路0405片的现代服务业总部城建设，打造千亿级总部集聚区。③以凤凰传媒出版集团、“中山北路105育智创意园”为依托，推进文化创意产业大发展，打造文化产业集聚区。④依托南京大学等高校和鼓楼医院、儿童医院等大型综合医院的科研资源和区域医疗资源，打造健康产业集聚区。
    （二）加快建设，搭建高品质发展平台
    一是加快楼宇项目建设。挖掘地区存量土地，整合楼宇地块资源，加快推进湖南路现代服务业总部城、小粉桥地块等重点楼宇项目建设，形成更多高品质楼宇经济发展载体，打造功能完备、配套齐全、设施先进的总部经济聚集区。二是提升楼宇品质。借助区大力发展楼宇经济的相关政策，通过政策引导、资金扶持，鼓励楼宇业主对楼宇进行设施改造和出新亮化，如对苏宁环球、随园大厦等楼宇进行亮化和外立面清洗。并鼓励楼宇业主对内部产业业态进行调整，如江苏怡华。同时结合小区出新和街巷出新，改善楼宇周边的环境，提升配套条件。三是完善楼宇信息系统。建立楼宇电子档案，确保每幢楼宇信息及时准确，为全区实现联动管理，提高楼宇经济宏观分析能力做好信息储备。
    （三）注重特色，形成产业集聚效应
    遵循楼宇之间走差异化发展道路，楼宇内部走专业化发展道路的原则，按照“突出主业、延升产业”的要求，制定出街道特色楼宇发展计划。通过政策引导、专业招商、特色招商等方式，以打造“亿元楼宇”、“特色楼宇”为抓手，坚持“因楼制宜”，按照“一楼一品”的模式，分层分批进行特色楼宇打造，有意识地促进相同或相关业态在某一幢楼宇或某一区域楼宇内集聚。如凤凰广场着力打造文化传媒特色产业，紫峰大厦着力打造总部经济和金融产业。
    （四）优化服务，提升配套保障水平
    一是不断完善服务体系。在凤凰广场试点基础上，深入推进楼宇社区综合服务站建设，为入驻企业实行一条龙、保姆式服务。二是加强动态信息管理。定期召开楼宇物管经理联席会、招商部经理座谈会，全面搜集闲置资源信息，协助招商单位加大宣传推介力度，重点引进总部型企业和现代服务业入驻。三是加大协税护税力度，及时协调解决税源企业存在的各类问题，确保楼宇企业税收及时、按量落地，促进“区域资源”转变为“区属经济”，推动楼宇经济健康持续发展。

    （作者李本武系区人大代表，湖南路街道党工委书记）