——加快推进鼓楼区楼宇及总部经济发展调研

    楼宇经济是近年来中国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，以带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。区划调整后的区委第一次会议上明确提出要把商务楼宇作为实现集约发展的有效载体，把楼宇经济和总部经济作为稳定税源的重要支撑，在有限空间内挖掘无限发展潜力。
    近年来，鼓楼区围绕建设“争创首善之区，建设幸福鼓楼”的发展目标，以重大项目建设与重点项目招商为主要工作抓手，不断推进区域经济发展。随着各项社会资源的不断整合，鼓楼区楼宇经济这一新型经济发展形态逐步成型。
    一、鼓楼区楼宇经济发展基本情况
    长期以来，制约鼓楼发展的主要因素是空间狭小、资源紧缺，面对这一发展劣势，鼓楼始终坚持“区域空间有限，科学发展无限”的理念。在区划调整后，制约新鼓楼发展的不利因素虽然有一定缓和，但相对其他兄弟城区仍然有一定差距。所以新鼓楼区继续将发展总部经济、楼宇经济作为区域经济实现突破的着力点，不断丰富和提升楼宇规划建设和招商工作，为楼宇经济的发展打下了良好基础。全区的商务楼宇中汇集了以西门子、朗讯、爱默生、博西等为代表的一批总部型企业，对区域经济的拉动作用日趋明显。
    税收贡献呈现“高效性”。区划调整后，目前全区现有商务楼宇约140栋，已建成使用面积近500万平米。据初步统计，辖区内楼宇入驻企业约7500家，其中，世界 500 强企业和著名大企业的地区总部、分支机构41家；银河国际广场、金山大厦、中南国际大厦、紫峰大厦、凤凰广场、南京国际服务外包大厦、华侨大厦等多座商务楼宇成为税收过亿元的“亿元楼”；紫峰大厦、南京国际服务外包大厦等多座楼宇形成了比较明显的高端产业集聚，发挥了明显规模经济效应。该区楼宇经济税收贡献总体呈“高效性”。
    行业分布呈现“聚集性”。随着银河国际广场、紫峰大厦、南京国际广场等高端商务楼宇的建成，通过优质硬件条件、优越地理位置、完善多方位服务吸引了一批高端服务业态的总部型企业入驻，带动了相关产业的发展，已成为我区现代服务业发展的强大引擎。如：紫峰大厦内汇聚了一批以富登担保、渣打银行、宾利汽车为代表的金融、现代商务类服务业；南京国际服务外包大厦内汇聚了联创科技、艾志集团、凯盛集团等一批总部型软件、服务外包类服务业；凤凰广场内汇聚了一批以省出版总社、凤凰出版传媒集团等代表的文化创意类服务业。这些都成为楼宇经济聚集性的体现。此外，结合滨江开发，新鼓楼区正在积极建设中高端商务楼宇，力求形成以高端商务为主的现代服务业集聚区，推动形成金融保险、咨询培训、航运贸易等商务业态集聚。
    发展空间呈现“拓展性”。已建成的商务楼宇中，目前可使用的面积约为30万平方米，约占整个商务楼宇建筑总面积的6%，其中单栋闲置面积在一千平米以上的楼宇共26栋。此外，目前模范路科技创新园区和江东软件城在建面积为120万平米，规划建筑面积达330万平米。目前鼓楼区正抓住科技园区发展和城区拆迁改造的契机，积极推进联创科技大厦、苏宁慧谷、南大苏福特软件城、金陵饭店二期等项目，加快启动中国（南京）电力工业自动化产业园、国睿科技园（十四所地块）、湖南路现代服务业总部城（湖南路04、05片区项目）、国际广场二期、嘉里中心香格里拉大酒店、凤凰文化CBD二期等项目，为楼宇经济发展提供更广阔的空间，吸纳更多更优的总部企业进驻。
    二、对目前存在问题的思考
    我区楼宇经济的发展取得了很大的成绩，但在看到优势的同时，还要充分认识差距和不足，目前我区楼宇经济的发展过程中还存在许多薄弱环节。
楼宇招商质量不高。区内楼宇功能定位普遍比较模糊，造成产业集聚能力弱，入驻企业品质参差不齐。真正能够推动楼宇经济持续快速发展的是具有高知识含量、高增长率、高附加值、高竞争力，同时具有高度专业性、经济效益回报高的企业。
    楼宇服务水平有待提高。我区现有楼宇中2000年以前开发投入使用的有18座，因建造时间较早，还存在电梯运行缓慢、停车泊位紧张、物业管理不规范等问题，极大影响了招商工作的开展。此外，业主在开发时，更多关注投资回报和资金回笼，建成后急于分割出售，或者将写字楼改成公寓式办公楼，从而导致产权分散，不利于楼宇经济的整体开发。此外，要培育高品质的商务楼宇，低档次的物业管理显然是难以实现的。将更多的商务楼宇纳入正规物管系统，吸引高资质的物业公司进驻我区，培育一流的物管环境是提高我区楼宇品质的有效途径。
    部分楼宇闲置资源多。在目前闲置的约30万平方米面积中，新华大厦、华荣大厦、紫峰大厦、江苏商厦等楼宇闲置面积较大，其他楼宇闲置部分较为零散。楼宇闲置资源数量较大的原因较为复杂，有的是因为一些楼宇硬件条件设置上的差异，电梯老化没有及时更换，企业运营成本增加，已无法在此地经营，出现了企业迁走的现象；有的是因为一些高档楼宇租金比较高，如紫峰大厦，虽有部分企业已在工商注册，但是由于租金和物业等费用较高，暂无能力入住，选择在其他地方经营等等。
    发展楼宇经济理念需要提升。当前区里多是从产业业发展角度推进现代服务业发展进而带动商务楼宇建设，至今尚未把楼宇经济作为一种独立经济发展模式予以充分重视，导致商务楼宇规划、建设、招商和管理很难形成统一发展思路和有效衔接，小产权、小分割、小配套商务楼宇必然造成产业混杂、小企业集聚，商务楼宇二次招商成为难题，这点在凤凰街道表现明显。凤凰街道楼宇经济横向比较差距明显，数量少、集聚差、规模小。与其他兄弟街道相比，楼宇发展存在较大横向差距。从规模看，凤凰街道仅有各类商务楼宇2幢，总商务面积2.2万平方米，市场也反映在街道找不到高档楼宇入驻；从产出看，2012年商务楼宇累计实现税收仅600万元；从品质看，500强分支机构入驻为零。
    楼宇经济管理机制需要加强。调研发现目前楼宇经济发展管理力量主要集中在街道经济部门，全区层面跨部门、跨区域、跨功能、跨流程的类似其他市区楼宇办等管理机构尚未成立，各自为政、各管一块、恶性招商竞争问题时常出现。针对楼宇物业企业和入驻企业激励政策散落于各项产业和企业政策中，还缺乏楼宇经济与市政建设、优化环境、招商引资、协税护税相结合的系统性扶持意见及实施办法，同时也没有部门、街道、业主和物业公司利益联动机制和考核机制，造成物业公司后续精细化管理意思比较淡薄。商务楼宇日常管理服务体系不到位，还没有形成富有效率的商务楼宇日常管理模式，针对楼宇动态监测、常态调控、科学指导、产业指南的数据平台尚未真正建立。
    三、加快楼宇经济发展的具体操作建议
    现在鼓楼区正处于楼宇经济加速推进期和黄金发展期，从街道角度出发，我们认为，全区上下应该要从推进产业双转型的战略层面予以高度重视楼宇经济发展，优化政策、加强服务，把提高产出效率作为发展现有楼宇的重要目标。
    一是要理顺楼宇经济管理体制机制。加强统一领导，成立行之有效的楼宇办等类似区级层面统筹管理机构，对全区各街道楼宇经济发展承担统一规划、指导、规范和促进职责，对推进楼宇经济过程中遇到重大问题进行协商，着力改变现在楼宇经济分散管理、管理薄弱现状。整合部门和街道力量为每幢商务楼宇成立服务专项行动小组，加强对商务楼宇进行一对一服务，对重点楼宇可以设置服务中心或服务窗口，解决楼宇经济日常管理中遇到的问题。
    二是建立和完善楼宇经济政策。进一步梳理归并现有政策资源，可以考虑在保留重点企业、重点服务业行业政策激励的基础上，逐步取消服务业、中小企业面上政策，将这些政策资源分配到商务楼宇和楼宇入驻企业。出台楼宇业主或物业管理公司奖励与财政贡献相挂钩的奖励政策，形成楼宇业主或物业管理公司利益捆绑机制，引导楼宇业主或物业公司注重楼宇整体发展规划、引进品牌企业、优势企业和税源性企业。出台商务楼宇考核体系，探索整合闲置资源盘活政策，根据楼宇单位产出、高产楼规模、楼宇入住率、楼宇注册率、楼宇纳税率等指标，考核中心城区楼宇经济发展成绩，将楼宇经济发展成绩纳入全区考核体系。
    三是加强楼宇日常服务体系建设。加强政府服务效能，可以组合街道和区相关部门力量成立楼宇行动小组，依靠楼宇行动小组力量，深化代办制服务机制。建设楼宇信息动态数据库，将建设楼宇经济统计体系、摸清商务楼宇家底和建设楼宇资源信息库工作结合起来，排摸和健全商务楼宇企业入驻与迁出、纳税注册、租金价格、闲置面积、业主情况、劳动用工等基础信息，实现基础信息、招商信心在全区域的共享共建。加强市场秩序管理服务，系统开展打击传销、强化税收征管、规范劳动用工制度、楼宇安全生产大检查等经济市场秩序整治活动，切实提高楼宇企业属地注册率、属地纳税率。
    四是强化新建楼宇和空置楼宇的招商工作。探索建立与楼宇业主联合招商机制，保持与楼宇开发商、楼宇物业在投资信息、资源交流合作关系，有条件、有资源的街道要加大商务楼宇代理招商力度，或是推动开发商引进知名物业公司代理招商，形成政府、中介机构和企业的招商合力，引导和鼓励开发商提高自持物业水平以及开发大面积分割办公楼层。针对凤凰环宇城等在建的高品质商务楼宇，要及时跟进招商工作，推进开发商加大对世界500强、总部企业、税源型企业的招引力度。对空置的及低产出楼宇，要像类似于工业低产地改造模式，综合经济、行政方式探索建立低产楼宇企业淘汰升级机制，督促楼宇物业企业协助楼宇业主和政府部门做好存量楼宇的盘活及招引工作。
    五是要提升商务楼宇配套环境。首先优化交通环境，随着街道凤凰环宇城、苏宁清江广场即将开业，新城市广场二期即将开建，我们要未雨绸缪，要创造条件新建改建一批停车场、空中或地下二次连接通道等基础设施，切实改善商务楼宇周边交通拥堵、通行难、停车难现状。其次优化办公生活环境，要充分发挥社会化配套服务企业功能，着重培育和引进与商务楼宇需求相一致的餐饮、教育、健身、医疗等配套机构。加强现有楼宇的智能化和品质化改造力度，支持物业公司加强楼宇、通讯、办公、安保、消防等“智能化”建设，鼓励加快信息化配置和智能化配置，提高物业管理水平。

    （作者周家云系区人大代表，市龙江体育馆馆长、市体育运动学校校长）